логотип компании
Юридические услуги:
недвижимость, налоги, судебная защита
Время работы:
Пн.-Пт.: 10—19, Сб. 11—16
Поиск по сайту

Споры по договорам долевого участия в строительстве

Споры по договорам долевого участия в строительстве Споры по договорам долевого участия в строительстве
Споры по договорам долевого участия в строительстве Споры по договорам долевого участия в строительстве
Споры по договорам долевого участия в строительстве Споры по договорам долевого участия в строительстве

Взыскание неустойки по ДДУ в Москве и Московской области

1. Что такое неустойка по ДДУ?

Вы заключили Договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов (МКД) с застройщиком, а застройщик нарушил срок передачи Вам квартиры (объекта долевого строительства) - в этом случае Вам по закону положена неустойка с застройщика, а также дополнительно и договорная неустойка, если она указана в договоре.

Неустойка по ДДУ - это пени, взыскиваемые с застройщика по Договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов (МКД).

Эти отношения регулируются законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Расчет неустойки по ДДУ в 2018 году производиться согласно нормам статьи 6 214-ФЗ, где указано, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Пример 1: расчета неустойки по ДДУ для физического лица - дольщика в 2018 году

Дано:
ДДУ предусмотрено, что срок передачи квартиры - не позднее 31 мая 2014 года.
Стоимость объекта долевого строительства (квартиры) = 2 000 000 рублей.
Сейчас - 25.09.2018 года.
Следовательно, срок просрочки в днях по ДДУ = 1578 дней
Ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, т.е. на 31.05.2014 года =8.25 % годовых.
ИТОГО: сумма неустойки по ДДУ = стоимость квартиры*количество дней просрочки*ставка рефинансирования ЦБ РФ = 2 000 000 руб.*1578 дней*2*1/300* *7,5%= 1578 000рубля/

Из данного примера видно как рассчитать неустойку по ДДУ для физического лица , в том числе в 2018 году.

Пример 2.: расчета неустойки для юридического лица-дольщика в 2018 году

Дано:
ДДУ предусмотрено, что срок передачи квартиры - не позднее 31 мая 2014 года.
Стоимость объекта долевого строительства (квартиры) = 5 000 000 рублей.
Сейчас - 25.09.2018 года.
Следовательно, срок просрочки в днях по ДДУ = 1578 дней ( с 01.06.2014 по 25.09.2018 ).
Ставка рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства т.е. на 31.05.2014 года =8,25 % годовых.
ИТОГО: сумма неустойки по ДДУ = стоимость квартиры*количество дней просрочки*ставка рефинансирования ЦБ РФ /100 = 5 000 000 руб.*1578 дней*1/300* *7,5%= 1972500 рубля 00 копеек.

Из данного примера видно как рассчитать неустойку по ДДУ для юридического лица , в том числе в 2018 году. Далее рассмотрим способы взыскания просрочки по ДДУ с застройщика в 2018 году.

2 способа как получить неустойку по ДДУ с Застройщика

  1. Написать Претензию застройщику (ОБРАЗЕЦ Претензии по взысканию неустойки по ДДУ с Застройщика).
  2. Подать на Застройщика в суд Исковое заявление (ОБРАЗЕЦ заявления по взысканию неустойки по ДДУ).

В первом случае чисто теоретически Застройщик может добровольно удовлетворить Ваши требования и выплатить Вам неустойку. В этом случае Застройщик не будет платить Вам штраф в размере 50% от суммы неустойки.

Во втором случае - если Застройщик отказался уплатить Вам неустойку по ДДУ, или вообще не ответил на претензию, то Вам надо подать на него в суд.

Здесь также 2 варианта:

1) подать самостоятельно в суд общей юрисдикции как физическому лицу - иск о взыскании неустойки с застройщика по месту жительства, так как согласно п.2 ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.06.2018) "О защите прав потребителей иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

  • нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
  • жительства или пребывания истца;
  • заключения или исполнения договора.

Также в п. 4 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного от 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного суда РФ, указано, что « иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей».

2) переуступить свои права требования по ДДУ - юридическому лицу, которое должно выкупить их по договору переуступке прав и обязанностей по ДДУ. И далее уже фирма будет взыскивать неустойку с застройщика в арбитражном суде.

При этом написать Претензию застройщику необходимо в обоих случаях, т.к. при подаче в суд как общей юрисдикции, так и арбитражный суд - необходимо соблюсти претензионный порядок.

При соблюдении претензионного порядка дольщику необходимо указанную Претензию, отправить в письменном виде по Почте РФ ценным письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении, и хранить эти почтовые квитанции об отправке ценного письма, опись вложения и уведомление о вручении для будущего суда.

Почему юридические лица выкупают у физических их права требования по ДДУ?

Юридические лица, фирмы, компании выкупают у физических их права требования по ДДУ, потому что существующая практика присуждения размера неустойки по ДДУ различна в судах общей юрисдикции и в арбитражных судах, в том числе в 35 районных судах и городском суде Москвы, городских судах и областном Московской области, а также в Арбитражном г. Москвы и Арбитражном суде Московской области.

По 214-ФЗ для граждан установлен повышенный размер неустойки, он в 2 раза выше, чем для юридических лиц. Однако на практике всё происходит с точностью наоборот: гражданам в общих судах неустойку снижают, а фирмам в арбитражных судах - присуждают в полном объеме, поэтому у фирм и есть возможность "выкупать" неустойку и еще и зарабатывать на этом. Естественно, это практикуется только после всестороннего изучения финансовой состоятельности застройщика, т.к. в противном случае исполнительный лист будет бесполезной бумагой, по которому невозможно будет взыскать неустойку с застройщика даже в рамках исполнительного производства после выигрыша дела в арбитраже.

Типичные проблемные ситуации у дольщика - физического лица по ДДУ

В последнее время многие застройщики не выполняют в срок обязательства по передачи объектов долевого строительства. При этом дольщикам рассылаются предложения о подписании дополнительных соглашений о переносе срока передачи квартиры на более поздний срок. Некоторые застройщики пытаются в судебном порядке изменить срок передачи объекта долевого строительства (квартиры) на более поздний срок на основании ст. 451 ГК РФ.

Лучший способ заставить Застройщика поторопиться с выполнением своих обязательств, это подать на него в суд и взыскать законную и/или договорную неустойку.

Взыскать можно не только неустойку, но и убытки дольщика, например, если ему приходилось снимать жильё за время просрочки передачи квартиры по ДДУ.

Практика судов общей юрисдикции, где рассматриваются иски граждан, в подавляющем большинстве случаев свидетельствует о значительном снижении размер как законной, так и договорной неустойки в разы и даже десятки раз. Арбитражные суды, в основном, взыскивают неустойку в полном объеме. Однако изначальные размеры неустойки по просрочке сдачи квартиры дольщику Застройщиком обычно исчисляются миллионами рублей, поэтому даже при снижении - размер неустойки остается значительным - сотни тысяч рублей ( от 50 000 -100 000 руб. до миллионов рублей).

Рассмотрим типичные ситуации дольщика по ДДУ при просрочке сдачи квартиры и варианты действий дольщиков в этих ситуациях.

Как решить проблемы дольщику по ДДУ? 5 способов решения проблем дольщиков

Пример ситуации взыскания неустойки по ДДУ: Кейс №1.

"Застройщик вышел на просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры), но ещё не сдал в дом в эксплуатацию и не начал передавать квартиры по актам приема -передачи."

В этой ситуации по прошествии небольшого времени , например, около 3-6 месяцев - написать и направить, как указано выше, Претензию письменную Застройщику, и после истечения количества дней, указанных в ДДУ, написать Исковое заявление и подать его в соответствующий по подсудности суд общей юрисдикции.

Так можно делать до тех пор, пока Застройщик не передаст Вам квартиру, т.е. взыскивать неустойку по одному ДДУ можно частями несколько раз в течении всего срока просрочки, которая заканчивается перед днем передачи квартиры по акту - приема - передачи.

Пример ситуации взыскания неустойки по ДДУ: Кейс №2

"Застройщик вышел на просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры), но ещё не сдал в дом в эксплуатацию и не начал передавать квартиры по актам приема -передачи., но начал присылать Уведомления о переносе сроков с просьбой их согласовать и подписать."

При подписании таких Соглашений или Уведомлений о переносе сроков Вы как дольщик лишитесь права требовать неустойку с Застройщика, поэтому такие документы надо оставить без ответа.

Пример ситуации: Кейс №3

"Застройщик вышел на просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры), но ещё не сдал в дом в эксплуатацию и не начал передавать квартиры по актам приема -передачи. При этом Застройщик подал на дольщиков в суд по ст. 451 ГК РФ об изменении срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) на более поздний срок"

В этом случае, сначала надо выиграть суд у Застройщика, чтобы суд отказал ему в переносе срока сдачи объекта на более поздний, а потом взыскивать неустойку, заранее направив Застройщику Претензию.

Пример ситуации: Кейс №4

"Застройщик вышел на просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры), но уже сдал в дом в эксплуатацию и начал передавать квартиры по актам приема -передачи."

Срочно направить застройщику Претензию о взыскании неустойки, и пока не пройдет срок на получение на неё ответа, не подписывать акт приема -передачи квартиры.

Пример ситуации: Кейс №5

"Застройщик вышел на просрочку сдачи объекта долевого строительства (квартиры), но ещё не сдал в дом в эксплуатацию и не начал передавать квартиры по актам приема -передачи. Гражданин - дольщик, состоящий в законном браке, составил брачный договор, по которому все права требования по ДДУ перешли к супругу. При этом ранее дольщик уже направил Претензию от своего имени Застройщику."

В этом случае, второй супруг, на которого перешло право требования по ДДУ, должен составить с Застройщиком Дополнительное соглашение о том, что теперь новым дольщиком по ДДУ на основании брачного договора является он, и это Дополнительное соглашение должно быть также как и ДДУ быть зарегистрировано в Росреестре.

После этого можно подать иск в суд на взыскание неустойки с Застройщика, при этом сохраняет силу Претензия, направленная ранее другим супругом.

Юристы компании "Меджик Лекс" - помогут решить эти проблемы дольщиков по взысканию неустойки по ДДУ

Опытные юристы нашей компании Вам помогут взыскать максимальную сумму ущерба, неустойки с нерадивого Застройщика, а также моральный вред и штраф согласно Закону о защите прав потребителей, а также убытки дольщика из-за просрочки сдачи квартиры Застройщиком.


Поделиться в социальных сетях:
Обратитесь к профессионалам - юристам "Меджик Лекс" - для взыскания неустойки по ДДУ с Застройщика.

Нами выиграны боле 150 дел по взысканию неустойки по ДДУ с Застройщика, как в судах города Москвы, Московской области, так и в регионах РФ.

Также мы не только ведем дело до вынесения Решения суда по делу о взыскании неустойки с Застройщика, но и получаем исполнительный лист и ведем сопровождение исполнительного производства в службе судебных приставов.
Стоимость (цены) на услуги для физических лиц по взысканию неустойки по ДДУ (договору долевого участия) с застройщика в 2018 году:
№ п/п Наименование услуги Стоимость (руб.) Дополнительная оплата Примечание
1 Устная консультация по документам
1000 рублей
за 1 час
  Засчитывается в стоимость при заключении Договора на ведение дела в суде
2 Подготовка искового заявления (без подачи в суд)
от 5000 рублей
В зависимости от сложности дела  
  Подготовка искового заявления и сдача в суд
от 7000 рублей
   
3 Подготовка искового заявления, сдача в суд и представление интересов заказчика в суде первой инстанции
от 25 000 рублей
В зависимости от сложности дела В случае положительного решения кроме того выплачивается «гонорар успеха» в размере 9% от присужденной суммы. Возможен также вариант, когда Вы вообще не платите денег, мы представляем интересы в суде. В этом случае вознаграждение составляет 33% от присужденной судом денежной суммы.
4 Представление в суде апелляционной и кассационной инстанций
от 10 000 рублей
   
5 Принудительное взыскание с застройщика присужденных денежных средств на стадии исполнительного производства
От 3-10 % от взысканной суммы
   
Стоимость услуги для юридических лиц по ДДУ(договору долевого участия) с застройщика в 2018 году:
№ п/п Наименование услуги Стоимость (руб.) Дополнительная оплата Примечание
1 Устная консультация
1500 рублей
за 1 час
  Засчитывается в стоимость при заключении Договора на ведение дела в суде
2 Подготовка искового заявления (без подачи в суд)
от 7000 рублей
В зависимости от сложности дела  
  Подготовка искового заявления и сдача в суд
от 9000 рублей
   
3 Подготовка искового заявления, сдача в суд и представление интересов заказчика в суде первой инстанции
от 40 000 рублей
В зависимости от сложности дела В случае положительного решения кроме того выплачивается «гонорар успеха» в размере 10% от присужденной суммы. Возможен также вариант, когда Вы вообще не платите денег, мы представляем интересы в суде. В этом случае вознаграждение составляет 33% от присужденной судом денежной суммы.
4 Представление в суде апелляционной и кассационной инстанций
от 15 000 рублей
В зависимости от сложности дела  
5 Принудительное взыскание с застройщика присужденных денежных средств на стадии исполнительного производства
От 2-12 % от взысканной суммы
В зависимости от сложности дела