логотип компании
Юридические услуги:
недвижимость, налоги, судебная защита
Время работы:
Пн.-Пт.: 10—19, Сб. 11—16
Поиск по сайту

Налоговые вычеты при купле-продаже недвижимости

Налоговые вычеты при купле-продаже недвижимости

Сегодня с понятием "имущественные налоговые вычеты" сталкивается почти каждый покупатель или продавец недвижимости, но все еще много вопросов возникает по поводу применения этих вычетов к конкретной ситуации каждого. Часто возникает путаница в понимании разницы между налоговыми имущественными вычетами при продаже и покупке имущества. Казалось бы, название одно и тоже, а в чем же разница?

Давайте поподробнее рассмотрим, что же такое "имущественные налоговые вычеты" применительно к недвижимому имуществу, например, при продаже-покупке квартир, комнат, жилых домов или долей в них, земельных участков. Зачем вообще нужны имущественные вычеты , в чем сходство и различие этих вычетов при покупке и продаже недвижимого имущества?

В целом, налоговый вычет - это сумма, на которую можно уменьшить размер дохода (или так называемую налогооблагаемую базу) и это относится как к продаже, так и к покупке имущества. Разница здесь лишь в том, что при продаже уменьшается текущая налогооблагаемая база или полученные доходы, например, при продаже квартиры или жилого дома, с которых еще только предстоит уплатить налог. И тогда использование имущественного вычета позволяет снизить величину налога к уплате, вплоть до нулевого значения. А при покупке имущества уменьшается налогооблагаемая база или доходы, с которых уже ранее был уплачен налог по ставке 13% в соответствующих налоговых периодах, в которых возникло право покупателя на имущественные вычеты, и тогда при покупке недвижимого имущества налоговые вычеты позволяют покупателю вернуть часть уплаченного ранее налога с доходов по ставке 13%.

При этом возврату подлежит не вся сумма уплаченного налога согласно заявленному вычету, а только соответствующая сумма ранее уплаченного налога в соответствующем налоговом периоде. Важный момент здесь относится к доходам. При получении права на имущественный вычет принимаются только доходы по ставке 13%, на доходы с иной ставкой налогообложения, в том числе и с которых был уплачен налог, имущественные вычеты не распространяются.

Теперь рассмотрим особенности применение имущественного налогового вычета для продавца и покупателя недвижимого имущества.

1. Продавец:

Устанавливаем период нахождения в собственности продавца имущества, с которого получен доход от продажи:

а) если 3 года и более - обязанность по уплате налога с доходов и обязанность подачи в ИФНС декларации по ф. 3НДФЛ не возникает и это существенно упрощает сделку;

б) если менее 3-х лет, то здесь, на выбор продавца возможны 2 варианта применения имущественного вычета, но при любом из них возникает обязанность подачи налоговой декларации 3НДФЛ в срок до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.

Первый вариант- это использовать установленный законодательством предельный размер вычета, который в настоящее время составляет 1 млн. руб. и соответственно на эту сумму уменьшить налогооблагаемые доходы. Но этот вариант не очень выгоден для продавца при продаже дорогостоящего недвижимого имущества, например,

от продажи квартиры в 2013г. получен доход (Д) =5млн. рублей

Тогда налог к уплате (Н) =( 5млн-1млн)*13%=520 тыс. рублей

Второй вариант обычно более предпочтителен, когда можно уменьшить полученные доходы от продажи имущества, например, квартиры, на расходы на ее приобретение, независимо от налогового периода приобретения.

Возьмем пример первого варианта, когда квартира продана в 2013 году за 5 млн. рублей, при этом эта квартира была приобретена в 2012 году за 4 млн. рублей. Эта сумма и может быть использована в качестве имущественного вычета при наличии документально подтвержденных расходов на нее.

Тогда сумма налога к уплате составит:

Н= (5млн.- 4млн.)*13%=130 тыс. руб.

2. Покупатель:

Здесь уже возникает не обязанность, а право. Это право вернуть себе ранее уплаченный налог с доходов по ставке 13%, а для этого нужно подать налоговую декларацию ф. 3НДФЛ, при этом здесь сроки жестко не установлены. На возврат можно подавать в течение всего налогового периода, начиная со следующего за тем налоговым периодом, в котором у покупателя возникло право на вычет.

Здесь вариант только один и вычет не может в совокупности превышать установленной законодательством нормы, на сегодня это 2 млн. рублей, дополнительно можно получить вычет лишь по погашенным процентам по целевым ипотечным кредитам.

Документы, необходимые для получения налогового вычета:

1.1. для Продавца:

вычет можно получать неограниченное количество раз при получении доходов от каждой продажи:

а) - декларация ф. 3НДФЛ;

б) - копии документов, подтверждающих факт продажи - договора продажи, мены и другие, акт передачи, копии расписки покупателя и другие;

в) - в случае использования вычета по второму варианту указанному выше, используя в качестве вычета расходы по приобретению этого имущества, дополнительно предоставляют документы , подтверждающие эти расходы - это договора купли- продажи, акты передачи, расписки продавца, банковские выписки, копии чеков и другие.

Подать декларацию нужно по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за годом получения доходов, а оплатить налог - не позднее 15 июля года подачи 3 НДФЛ.

1.2. для Покупателья:

вычет можно получить только один раз в жизни:

а) - декларация ф. 3НДФЛ

б) - справку ф. 2 НДФЛ с места работы за предыдущий налоговый период

в) - копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество - свидетельство, договор о приобретении имущества, акт передачи, в случае ипотеки- ипотечный договор, график погашения ипотеки и уплаты процентов;

г) -платежные документы- расписка продавца, банковские выписки, выписки из лицевых счетов и другие.

д) - при приобретении в общую совместную собственность- копию свидетельства о браке и письменное заявление о распределении вычета между супругами.

По положительным результатам камеральной проверки необходимо предоставить в налоговую инспекцию (ИФНС) заявление о возврате налога с указанием реквизитов для перечисления.

Максимальный срок для рассмотрения декларации - 3 месяца, для перечисления налога - 1месяц, итого в течении 4-х месяцев Вы получаете заявленную и подтвержденную к возврату сумму.

Казалось бы - все просто... Но зачастую вопросы возникают уже на этапе сбора документов, не говоря уже об отдельном сложном вопросе заполнения самой налоговой декларации. Сколько и каких листов нужно заполнять? Ведь их больше 20-ти? Что и куда нужно вписывать, как рассчитать налог и прочие вопросы?

Поэтому чаще всего люди, впервые сталкивающиеся с вопросами получения вычета и заполнения деклараций, обращаются к специалистам.

Для этого потребуется лишь Ваша доверенность на представление Ваших интересов по получению налогового вычета и копии документов по сделке с недвижимостью, список которых подскажут Вам наши специалисты. Все остальные вопросы, включая подачу деклараций, заявлений прочих документов в ИФНС, а также отслеживание всех этапов прохождения заявки осуществят наилучшим образом наши специалисты.

С расценками на наши услуги вы можете ознакомиться в разделе «Услуги и Цены».

Автор статьи: специалист по налогам с недвижимости Лилия Иващенко

Дата публикации: 27.05.2014 года

Поделиться в социальных сетях: